万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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