导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(m小明王是谁的后代 小明王是男是女ín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

小明王是谁的后代 小明王是男是女　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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