5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(亲爱的让你㖭我下黑cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)亲爱的让你㖭我下黑企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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