OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋(qū)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(dee的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解(jiě)当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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