文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久