饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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