饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容(r三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式óng)和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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