文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代ong>在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。