导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何几十块钱的阿富汗玉是真的吗发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

几十块钱的阿富汗玉是真的吗>　　

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　

　　

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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