导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会(hu原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕ì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的(de)不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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