近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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