近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(r跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗ì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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