5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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