5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的认真地还是认真的写作业，认真的与认真地高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、认真地还是认真的写作业，认真的与认真地长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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