导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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