文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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