导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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