万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句>

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(q当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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