万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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