万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问88是不是质数，79是质数吗(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商88是不是质数，79是质数吗品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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