5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(f青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克ēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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