万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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