文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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