“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去(qù)十年(nián)的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集(jí)团(tuán)合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底部(bù)，再往下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下(xià)今年(nián)房地产(chǎn)的开发(fā)资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了(le)一(yī)个(gè)很明显的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资(zī)等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘(jué)，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成(chéng)本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行(xíng)业(yè)内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些都是我们(men)看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(c中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥héng)投控(kòng)股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两(liǎng)年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺畅，能(néng)够(gòu)做到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集(jí)团在业(yè)绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介(jiè)服务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器(qì)、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居(jū)领域(yù)，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说(shuō)明了(le)这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游(yóu)中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是(shì)来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的(de)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和(hé)私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是(shì)，中(zhōng)欧(ōu)的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的(de)房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实(shí)现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的(de)物业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高(gāo)的(de)，每(měi)年到期的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物业公司(sī)很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能(néng)在(zài)业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥