近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(g10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米uān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hón10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米g)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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